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民宿經營成本居高不下怎么辦?

民宿經營成本居高不下怎么辦?

很多人在提到個性化住宿成本的時候,第一反應可能是成本就是房租,成本就是裝修,除此之外大家可能都沒有去考慮過在經營管理的時候也會有成本的支出。那么我們今天就來談談,關于個性化住宿的成本你應該注意哪些問題呢?



1

個性化住宿成本包括哪些內容呢?


根據個人的從業經驗,個性化住宿成本基本包括以下五個方面:

1、房租:房屋租賃押金和房租

很多人會提出這么一個同題:我自己就是房東、業主,那在成本里還要不要去算房租?

我認為是需要的,因為房屋擁有自己的本身價值,那么運營成本里面就應該有房租這一項, 不管你經營的物業是否自有,都應該在經營的過程中進行一個合理的計算。房租一般分為押金和租金,很多人在運營的初期或者是籌備期的時候,很容易就會忽略房屋押金這一塊,這會導致成本核算的錯漏。按照全國部分城市、區域——桂林、西安、成都、杭州、溫州、麗江、大理、廈門、三亞,包括一些小城市的調研數據來看,房租一般占到營業額五分之一到六分之一。

2、裝修:硬裝與軟裝

硬裝:硬裝部分是在日常經營或是前期籌備中最容易超支的一部分,因為在利用一幢房屋去做個性化住宿經營時,通常需要対房屋進行一系列的改造裝修,在這過程中會遇到很多前期沒有預料到的臨時性的問題。此外在裝修時,對于房子的硬件設施要考慮其使用年限,現在有很多的同行都會走到一個誤區:裝修的房子只使用兩到三年,然后就要進行大的改造裝修。這在成本支出上是一個非常大的忌諱,會造成極大的浪費。

軟裝:很多人在做個性化住宿的時候都會在軟裝部分進行舊物改造、舊物利用,但是建議大家不要單從自己的個人喜好上去考慮,而是要更多地從消費者心理、消費者習慣上去考慮。

裝修是一筆非常大的投入,因此建議在成本計算時把裝修費用總數均攤到經營期內去做幾年的均攤。

3、人工成本

也會有人提出來這樣的問題:我的店沒有雇請外人,所有的事務都是由我自己和家人進行打理,這樣的話我的人工成本是否等于零。

實際上這和房租是一個道理,全家人都投入到這樣一個經營里以后,人的價值也應該有所體現,而不是自家人去做這么一件事的時候就可以不去算人工成本,不算工資和獎金,僅僅只是依靠一個營業利潤來獲得生活費用。

4、日常損耗

日常損耗分為幾個小部分,比如洗發水、沐浴露,甚至部分客棧民宿會提供香氛、香水、洗面奶、香薰,再包括一次性的牙膏、牙刷,還有我們平常的布草送洗,這些都是經營中的日常損耗。這些日常損耗并不能完全等于日常支出,因為日常支出還包活食宿之類的其他成本。

5、維修費用

這一部分包括電器、家具的維修費用,易于理解就不再贅言。?


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個性化住宿的成本預算


一般而言個性化住宿經營成本的預算應該注意以下幾點:

1、建議把所有成本按照均攤的方式,攤到每一個客房、每一個營業日上,就能了解每一間客房、每一天的運營成本是多少,在制定價格時就可以有一個最基礎的保障,知道一間房、一個晩上賣多少錢能保本不虧。

我一直在強調的一點是:高的入住率并不等于有高的利潤。因為如果你連每一間客房、每一天的經營成本都不知道,即使你的入住率很高,但是因為定價低于成本,你就是虧的,而且賣的越多虧得越多。

2、在進行成本預算的時候,要去估算好裝修回收期。一般來說,裝修的回收期定在3-5年之間比較合理,在此情況下,裝修投入的這費用不管是按利率計算,還是按照其他項目的投資対比來看,都較為合理。如果回收期超過5年,基本上就沒有什么利潤或者是收益可言了。

3、進行成本預算時應該選用一些能夠持續長久使用的物品,盡可能地去選擇一些被回收的時候還能夠保值的物品來進行裝修和裝飾。現在很多客棧民宿或是短租公寓,在裝修選材時并沒有考慮到選材的耐用性,這樣対自已以后的經營支出會有很大影響。既要注重保值,又要注重耐用性。

4、很多人在做成本核算的時候并沒有把房租的遞增算進去,建議大家在做核算的時候要把所有租期內的房租平均計算,這樣得出的成本才是有效的。


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如何通過成本預算制定價格體系?


公式

客房數量·客房的最低單價·全年280天(根據數據出來的結論是每年我們都是至少有90天左右是保證能夠滿房,而且這個滿房的價格還不是太低,所以我們真正需要擔心的或者是把入住率支撐起來的時間是280天左右)·0.7(入住率的一個統計)=全年房租+全年人工支出+全年損耗支出+全年水電+轉讓費回收的每年平攤+裝修費用回收的每年均攤

正常情況下,通過公式得出來的兩邊的得數差額應約等于10萬左右。這個公式實際上已經把成本最大化、利潤最小化了,因為很多人都是由于前期預期太高,導致后期經營得非常辛苦。我希望大家把期望值降低到一個點上,這樣到后面回收的時候才會充滿驚喜。


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如何控制單體單店的經營成本?


1、建議大家在籌備之前,做一個超出預算10%-20%的成本預算表,清楚自已要花的錢大多數都在哪里。然后把成本預算表里超過一萬塊錢以上的項目單獨列出來,去做成本的獨立核算。

2、在籌備期間,如果成本預算已經定稿,或裝修的樣板圖、效果圖已經出來,主題定位、客群定位都已確定之后,只要是涉及十平方或者兩個房間以上的區域改造項目,盡可能地只在這些項目上做減少而不是增加。因為客人対房間的要求并沒有我們想象的那么多。

3、不必把一個區塊的裝修一次性做到位,這樣投入成本會很高。一些可有可無的裝飾品或物品可以在雙十一雙十二或打折促銷的時候去采購添加,能夠節省資金。

4、現在很多同行會走入一個誤區或怪圈:一家店兩到三年以后就放棄原有裝修,全盤重新進行大裝,其實這樣很傷元氣。一家店在經營過程中都會發生同地區同行業之間的對比,但我們一再堅持的是,人無我有,人有我未必要有。客人選擇個性化住宿產品的時候就確定了這一點,他要的東西并非酒店的單純硬件奢華體驗能夠提供的,而是我們能夠提供的。此外,兩到三年的一個大的全裝修,相當于把剛剛收回的資金又再投入到店里,相當于這兩到三年是在打白工。

我們去經營客棧民宿,更多的是為了我們自己的生活有所不同。大家可以設想一下,如果每一個人都在想方設法地在兩到三年去做房屋的裝修翻新,同行看到了以后也會有同樣的舉動和想法,這樣在民宿的聚集地全年到尾就都在裝修,帶來的結果就是市場環境和自然環境的惡劣,在這樣的情況下,就難以為客人提供較高的體驗度,難以獲取較高的滿意度,生意自然也就差了。其實東西可以舊不可以臟,并不是所有配置都豪華得煥然一新就可以做滿足客人的心理需要,消費者想要的是回歸的概念,而不是單純奢華的概念。

5、單店單體的經營成本逐年遞增,建議大家在每年的維修費用上也做一個比較準確的估算。其實單店單體的經營成本是很難去降低的,而在經營之外,很多時候單體店的經營成本居高不下,并不是因為店內開支,而是三五不時地招待親友。如果是組織活動反饋給客人這樣的經營成本是該花的,但如果總是過分的進行應酬和公關是很不必要的。

6、一直都在強調的是,在開店之前要把客群定位好,明確自己接待什么樣的客人、賺什么人的錢,這樣生意就會相對來說有一些規律去摸索。控制經營成本其實與接待的消費者也是有關聯的,如果你的店什么樣的房型都有、什么樣的客人都要去接待的話其實會增加一定的經營成本。?


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兩到三年后,成本控制的重點在哪里?


簡單總結:

1、不要大修大裝,大修大裝勢必要把原先的本錢又都投入進去的。

2、要持自己的特色,人無我有,人有我未必要有。

3、注意電器的維護,電器在兩到三年以后就達到三分之一的使用壽命到了,這時候需要經常檢修電器。

4、家具的維修和檢査也非常重要。

5、很多人可能不會想到,就是外墻的防水。房屋都有一個使用壽命,很多房間發霉或是漏水都是因為外墻的防水沒有做好,建議大家在裝修完兩到三年之后,全面地去檢查房屋的外面和天花板,如果有出現漏水的痕跡要及時進行補救,越是到后期就越是要注意這一方面。


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成本逐年遞增后的應對方式


1、在籌備期做好支出調研非常有必要,但在經營期內建議大家每一個季度的經營期, 也要做好下一個季度的成本支出預算及核算,這有助于我們在經營過程中少花錢、少亂花錢。

2、千萬不要隨波逐流,很多業主看到周邊的同行添置了一個東西之后會覺得很不錯我也去買一個,卻不考慮物品對自己房子的實用性。每増加一項成本投入實際上都要根據房屋的狀況,如果房屋本身承受不了某些物品的添加,增添之后其實是在給自己的資金和房屋增加負擔。

3、建議多從旅行者的消費習慣去考慮成本的支出和物品的添置,建議多和客人對話,了解他們的消費習慣,這樣能夠在成本的支出和控制上就能有一個明顯的效果。

4、建議大家在軟性的成本支出上做增加,不要一而再、再而三地在硬件上來做過多的投入。這里的軟性不單是軟裝,不單是供給客人一些精油、咖啡、茶之類的一些物品,還要從人工的角度去考慮?,F在有很多的經營者往往都是在硬性的成本支出上面考量過多,而沒有在店員或人才這些軟性上進行考量,導致行業人才緊缺。一間房子如果沒有人,就是一個沒有靈魂的經營體。建議大家盡可能把身邊的同事、伙伴培養起來,給到他們足夠多的薪資待遇、福利,可能對你的店的總體成本的控制或者是利潤的實現都會有好的幫助。

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關于OTA的成本控制


OTA的成本是很可怕的,占到總體營業額的18%-20%。你如果只能通過0TA來產生訂單,應該考慮經營策略的調整。OTA是無情的,傭金一旦定死以后不太可能去降低或者抹平。

在經營過程中,應該著重地去觀察自己的數據,了解不同的季書在不同的 〇TA上面推房效果。哪家OTA給到的客源最多,哪一個 〇TA在淡季的時候客源補充量最多,就要適時地調整在這些OTA上面的營銷方案。

現在OTA上的金牌、特牌傭金特別高,是不建議大家采用的。原因在于〇TA推廣得再好,落地服務沒有跟上,也沒有回頭客。

因此,想要降低OTA的推廣成本,實際上不管是單體經營還是連鎖經營,都應該考慮垂直銷售、會員制度、粉絲經濟這三種營銷方式。


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初期成本支出時應避免的誤區


回歸到我們最初談到的成本的支出的項目:房租、裝修、人工、日常維護、物件維修。其實真正的誤區只有一個:我們花了很多我們認為應該花的錢。

1、在成本支出初期,多觀察,少掏腰包,因為在所有的資本投入之前,都還有修正的機會。

2、個人主觀的東西不要太多,不能把所有的空同都変得帶有過多個人喜好的色彩,這是我們最需要避免的誤區。

3、不要不合時宜地去添置物品,有些物品添置益可能會因為季節、環境、地域文化的不同產生一些反效果。

4、個性化住宿最終會變成一個旅行的目的地。如果你經營的個性化住宿最終変成了旅行目的地,那你所要展現給消費者、旅行者的一定是帶有地方特色的經營體,或者是說含有這個地方特色的經營體。建議大家盡可能地減少一些不必要的主題設置,而是真正從消費入群的定位去做初期成本的支出,把成本的投入先放到人的基本訴求上面來。

5、現在很多人也會在一些新媒體上做一些付費的、提高自己知名度的曝光行為,建議大家在這一塊上面也要有所選擇。在初期還不清楚自身情況,不確認經營體的精神內核的時候,盡可能不要著急宣傳自己,讓消費者產生過高的期望會對自己的后期經營不利。



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